이지혁의 부동산 칼럼 샌디에고 카운티 내 단독주택을 저렴하게 구매할 수 있는 곳을 한 곳에 정리해 보았다. □산 마르코스 산 마르코스 동쪽으로는 에스콘디도, 서쪽으로는 칼스배드가 있다. 산 마르코스 인구는 2010년 83,781명에서 2018년에는 96,847명으로 증가했다. 단독 주택의 평균 가격은 68만 달러다. 산 마르코스 교육구는 샌디에고 카운티에서 가장 큰 교육구 중 하나이며 다양한 교육 프로그램을 갖춘 20개의 학교로 구성되어 있다. 또한 팔로마 칼리지와 산 마코스 주립대학은 캠퍼스를 꾸준히 늘리고 있다. 산 마르코스는 노스 카운티 최고의 레스토랑을 보유한 것으로 유명하다. 노스 카운티에 다양한 커뮤니티와 가족 중심 동네에 살고 싶은 사람들에게 추천한다. □에스콘디도 에스콘디도는 스페인어로 숨겨 짐을 의미한다. 에스콘디도는 샌디에고 시내에서 북동쪽으로 30마일 떨어진 도시다. 에스콘디도 인구는 2010년 143,911명에서 2018 년에 152,213명으로 증가했다. 에스콘디도에 있는 단독 주택의 중간 가격은 57만 달러다. 시의 최고 고용주는 팔로마 메디컬센터와 에스콘디도 학군이다. 지난 몇 년 동안 레스토랑 및 갤러리가 개설되면서 다운타운이 더욱 활발해졌다. 샌디에고 시에서 지불하는 가격보다 훨씬 저렴한 가격으로 안전한 동네에서 멋진 전망과 인테리어가 있는 넓은 단독 주택을 찾을 수 있다. 노스 카운티의 HOA와 멜로루즈를 지불하지 않고 더 큰 부지에 살고 싶은 가족에게 추천한다. □샌티 샌티는 이스트 카운티 지역이지만 태평양에서 불과 17마일 거리에 있다. 지역의 새로운 주택개발로 인해 살기 좋고 현대적인 도시로 변했다. 카멜밸리와 같은 건축업자가 만든 주택을 50만 달러부터 찾을 수 있다. 샌티 시 인구는 2018년 58,115명으로 2010년의 53,413명보다 8.8% 증가했다. 현재 샌티에서 단독 주택의 중간 가격은 55만 달러다. 도시 중심부 근처의 현대적인 커뮤니티에서 살고 싶고, 내륙의 높은 온도가 신경 쓰이지 않는 사람들에게 추천한다. □이스트 출라비스타 이스트 출라비스타는 출라비스타 시의 동쪽에 위치하고 대부분 1990년 이후에 세워진 새로운 개발 지역이다. 이스트 레이크는 샌디에고 카운티에서 가장 우수한 학군 중에 속한다. 출라비스타는 캘리포니아에서 가장 빠르게 성장하는 도시 중 하나이며 샌디에고 카운티에서 두 번째로 큰 도시다. 출라비스타 인구는 2010년 243,916명에서 2018년에는 271,651명으로 증가했다. 출라비스타의 아시아 인 인구도 빠르게 증가하고 있고 현재 전체 인구의 14 %를 차지한다. 이스트 레이크에 단독 주택의 중간 가격은 66만 달러다. 이스트 출라비스타는 티후아나 또는 시내 중심가에서 일하며, 편리하고 현대적인 커뮤니티에서 살고 싶은 젊은 가족에게 추천한다.
집을 팔기 전에 수리할 곳들을 구매자가 보는 초점에 맞춰 수리하면 집의 가치가 크게 놓아질 수 있다. ▲집의 외관: 집이 외관은 구매자에게 집의 첫 인상을 준다. 무엇보다 외관은 깔끔하게 보여야 한다. 꽃을 심는 것은 집 외관의 안색을 바꿀 수 있다. 오래된 펜스 보드를 교체하고 마당에 잔디와 나무를 관리하며 쌓여져 있는 쓰레기를 치워야 한다. ▲페인트: 페인트는 판매하기 전에 집을 업데이트 하는 가장 저렴하고 쉬운 방법 중 하나다. 페인트는 난이도가 높지 않아 전문가 도움없이 주택 소유자가 직접 할 수도 있다. 가볍고 뉴트럴 색상은 대부분 사람들이 선호하는 경향이 있어 주택 판매 때 유리하게 작용된다. 그리고 집에 벽지가 있다면 제거하는 것이 좋다. 벽지는 집을 오래되게 보이게 한다. ▲조명: 조명을 잘 사용하면 작은 집도 개방적이고 매력적인 것처럼 보일 수 있다. 조명은 공간 인식을 극대화 할 수 있다. 집의 공간을 분석하고 조명을 개선할 수 있는 방법을 찾을 수 있는지 확인하라. 자연채광도 잊지마라. 태양 빛이 들어오는 밝은 색 커튼으로 바꾸는 것도 좋다. ▲주방과 화장실: 화장실과 주방은 집에서 가장 중요한 요소다. 그러나 가정에서 업그레이드 하기 가장 비싼 분야이며 큰 리모델링은 재정적으로 이익이 되지 않을 수 있다. 미국 리모델링 웹 사이트 연구에 따르면 샌디에고에서는 주방과 화장실 리모델링에 투자하는 돈의 60~65%만 회수할 수 있다. ▲바닥: 카펫을 청소하고 나무 바닥을 재손질하면 집안 분위기를 바꿀 수 있다. 카펫 스팀과 마루바닥 재손질은 주택 판매가격 인상에 비해 아주 저렴하다. ▲홈 인스펙션: 파는 집이라고 수리를 피하면 시간만 낭비되고 시장이 오래 머물러 있을 수록 집 가격은 떨어진다. 홈 인스펙션은 주택을 판매하기 전에 문제를 확인하고 해결하는 데 도움이 된다. 모든 주택이 다르므로 투자 수익을 극대화하기 위해서는 항상 전문가와 상의할 것을 권한다.
지난 2017년 1월1일에 발효된 주 상원법안 SB 1069는 캘리포니아 주정부가 주택부족 완화를 위해 제정된 것이다. 이 법안에 따라 자신이 소유한 주택부지 안에 액서서리 주거 유닛(ADU) 안에 별채, 뒤채 등을 지을 수 있게 됐다. 이번 칼럼에는 ADU에 대해 알아보겠다. ▲액세서리 주거 유닛이란? 기존 본채를 그대로 유지하면서 또 다른 주택을 신축할 수 있는 2차 주택에 관한 용어로 그래닛 플랫, 뒤뜰 별장, 게스트 하우스 등으로 알려져 있다. 2차 주택은 임차인과 주택 소유자 모두에게 중요한 옵션으로 일반적으로 다른 유형의 주택보다 건축비용이 적게 들고 가족에게 편리한 주택을 제공하며, 주택 소유자에게 임대소득을 지원할 수 있다. ▲이점은? 새로운 토지, 새로운 인프라 또는 새 주차공간이 필요하지 않기 때문에 인구 증가에 비해 주택 공급비율이 떨어지고 있는 가주의 새로운 주택난 해소책 중 하나다. 물과 하수도, 유틸리티 연결 비용을 줄여주며 신규 주택보다 비용이 훨씬 적게 드는 효율적인 건축자재를 사용해 지을 수 있다, 뿐만 아니라 모듈러나 모바일 주택을 지을 수 있다. 따라서 주택 소유자에게 큰 투자수익을 제공할 수 있다는 이점과 가족이나 다른 사람들과 독립적인 생활공간을 공유할 수 있는 유연성도 제공한다. ▲요구사항은? 싱글 패밀리로 설정된 대지에 건축되어야 하며 ADU를 금지하는 HOA 관할지역에서는 신축할 수 없다. 또한 본채 주거지에 붙어 있거나 같은 법적인 대지에 위치해야 한다. 전체 면적은 1,200평방피트를 초과할 수 없으며 본채에 붙어 있는 경우 본체 면적의 50%를 초과할 수 없다, 본채 별도로 ADU를 판매할 수 없다. 그러나 ADU와 메인 유닛 모두 임대할 수 있으며 소유자는 어느 유닛에도 거주할 필요가 없다.
처음 주택 구매자의 가장 힘든 결정 중 하나는 적당한 “스타터” 주택을 지금 사거나 미래의 소득이 증가할 때 더 큰 규모의 완벽한 “포에버” 주택을 기다릴 지 여부다. 일반적으로 스타터 주택은 크게 개선하지 않으면서 약 2~5년 동안 여유롭게 생활을 할 수 있는…
샌디에고에서 주택을 구입하려고 생각하고 있다면 모기지와 재산세 외에 추가적으로 드는 비용인 HOA와 멜로루즈에 대해 들어보았을 것이다. 이번 칼럼에서는 HOA와 멜로루즈가 무엇인지, 그리고 이것이 주택가격에 어떤 영향을 미치는 지에 알아보겠다. 멜로루즈 세금(Mello-Roos Tax) 2000년대 초반에 샌디에고 지역에서 개발된 주택들은 멜로루즈 세금을 부담해야 한다. 이 세금은 커뮤니티 시설구역(CFD, Community Facility District)의 1%에 해당하는 제산세에 추가로 부과되며 25~40년 동안 지속된다. 이렇게 해서 얻어진 세금은 학교, 경찰서, 소방서, 도서관 등 공공시설과 도로와 하수도 등 인프라 건설을 위해 사용된다. 샌디에고 카운티 CFD 구역으로 지정된 곳은 출라비스타, 칼스배드, 엔시니타, 에스콘디도, 레몬그로브, 미라마, 델서, 블랙마운틴, 카멜밸리, 4S 랜치, 샌마르코스, 샌티, 비스타 등이다. 대부분 멜로루즈 세금은 주택가격의 0.5% 정도로 형성되어 있으며 매년 최대 2%까지 인상될 수 있다. 그러나 처음에 지정한 최대금액을 초과할 수 없다. 주택소유자협회(HOA, Home Owners Association) HOA는 콘도나 타운하우스, 공동개발 단독주택, 게이트가 있는 커뮤니티 주거지 관리를 위해 일정한 규칙을 만들고 이에 드는 비용을 공동으로 부담하는 일종의 회비를 정한다. HOA가 관할하는 지역 내에 있는 부동산 구매자들은 자동적으로 회원이 되며 이곳에서 지정한 회비를 납부해야 한다. HOA는 주택소유자들에게 매월 거둬들인 기금으로 공원 관리, 엘리베이터, 수영장과 같은 공동 구역의 유지 및 보수 관리 비용에 사용한다, 일부에서는 쓰레기 수거비와 물값에 포함, 청구하기도 한다. HOA 관리비는 제공하는 서비스에 따라 큰 차이가 있을 수 있다. 샌디에고의 경우 평균 HOA 회비는 한 달 327달러 수준이다. HOA 관리비와 규칙의 세부사항은 계약과 조건 및 제한(CC&R, Covenant Conditions & Restrictions)조항에 실려있다. 따라서 HOA가 관할하는 지역의 주택을 구입하려는 경우 사전에 CC&R을 받아서 주의깊게 검토하는 것이 중요하다.
샌디에고의 높은 주택 가격은 역으로 말하면 살기 좋은 도시라는 의미다. 가격이 높은 만큼 주택을 구입하는 것은 매우 어렵다. 이번에는 첫 주택 구매자가 흔히 할 수 있는 실수를 피하는 데 도움이 되는 정보를 알아보겠다. ▲주택소유비용 처음 주택 구매자인 경우 유틸리티, 인터넷 요금 등을 포함한 월 임대료에 익숙해져 있다. 그러나 주택을 구입했을 경우 매달 부담해야 하는 비용은 더 늘어날 수 있다, 그리고 재산세와 보험료 등도 추가로 부담해야 하는 고정 비용이다. 샌디에고 중간주택가격은 59만 500달러로 미 평균(27만9,000달러)보다 높다. 따라서 중간주택을 구매하기 위해서는 가족 연간 수익이 13만 달러를 넘어야 한다. ▲계약자 선금 대부분 임차인의 경우 20%의 다운 페이먼트를 저축하지 않았기 때문에 주택을 구입할 능력이 없다고 생각한다. 일반인들이 생각하는 20%의 다운 페이먼트가 이상적이기는 하지만 주택을 구입하기 위해 꼭 이 금액이 필요하지는 않다. FHA 융자와 같은 첫 주택구입자를 위한 프로그램을 통해 3.5% 다운 페이먼트만 있어도 가능하다. 또한 노 다운 페이먼트를 할 수 있는 VA 융자 프로그램을 이용할 수도 있다. 미국에서는 수백 건에 달하는 다운 페이먼트 지원 프로그램이 있다. 이들 프로그램은 0% 이자율 모기지를 제공하고 있다. 해당 지역에 이런 프로그램이 있는지 부동산 혹은 융자 에이전트와 상의하는 것을 추천한다. ▲융자사전승인(Pre-Approval) 첫 주택구매자들은 자신이 원하는 주택을 찾은 후에 융자사전승인을 기다린다. 그러나 주택을 마련하기로 결정했다면 일찌감치 사전승인을 받는 것이 좋다. 사전승인을 통해 자신의 예산 범위를 알 수 있고, 마음에 드는 주택을 찾았을 경우 발 빠르게 대처할 수 있다. 또한 대출에 문제가 발생하기 전에 신용보고서의 오류 시에도 이를 수정할 수 있는 시간적 여유가 있어 이에 드는 수천 달러의 비용을 절감할 수 있다. ▲비상금 융자회사가 사전 승인을 제공할 때 일반적으로 대출할 최대 금액이 적용된다. 그러나 이 금액이 반드시 지급되는 것은 아니다, 주택 구입에는 계약금과 클로징 비용은 물론 수리비 외에 예상치 않은 비용을 들어갈 수 있다. 이를 위해 필요한 것이 바로 비상금이다.
자녀가 있든 없든 훌륭한 학군에 있는 주택을 구입하는 것은 주택 구입자에게 최우선 고려사항이다. 샌디에고 카운티에서 가장 크고 우수한 학군에 대해 알아보겠다. 샌디에귀또 학군 (SDUHS: San Dieguito Union High School District) Niche.com에 따르면 샌디에귀또 유니온 학군은 샌디에고 카운티에서 1위, 캘리포니아 주 472학군 중에 5위로 선정되었다. a 중학교 5개와 고등학교 5개로 구성되어 있고 가장 대표적인 학교는 카멜 밸리 중학교와 토리 파인즈 고등학교다. 해안 북쪽 샌디에고 카운티의 델마, 솔라나 비치, 칼스배드시의 라코스타 공동체, 샌디에고시의 카멜 밸리 공동체, 란초 산타페의 공동체 학생들을 교육한다. 파웨이 학군 (PUSD:Poway Unified School District) Niche.com에 따르면 샌디에고 카운티에서 2위, 캘리포니아 주에서 10위 그리고 캘리포니아에서 가장 안전한 학군 중 7위를 차지했다. 15번 고속도로 따라 샌디에고 북부에 위치한 파웨이 학군은 27개의 초등학교, 8개의 중학교, 7개의 고등학교로 되어 있으며 약 35,500명의 학생이 재학 중이다. 가장 주목할만한 학교는 캐년 뷰 초등학교, 오크 밸리 중학교, 웨스트 뷰 고등학교가 있다. 산 마르코스 학군(SMUSD: San Marcos Unified School District) 샌디에고 카운티에서 5위, 캘리포니아에서 5번째로 안전한 학교 교육구로 선정되었다. 14개의 초등학교, 6개의 중학교, 6개의 고등학교가 있으며 산 마르코스, 칼스배드, 비스타, 에스콘디도시의 교육을 제공한다. 카리조 초등학교, 산 엘리지오 중학교, 산 마르코스 고등학교가 대표적이다. 출라비스타 학군 (CVESD: Chula Vista Elementary School District) 샌디에고 카운티에서 8위를 차지했으며 GreatSchools.com에서 10점 만점에 8점을 받았다. 출라비스타 학군은, 보니타 및 사우스 샌디에고에 거주하는 298,000명의 주민들에게 서비스를 제공한다. 2개의 유치원,…